Северная столица России перезапустила практику строительства сервисных апартаментов – формата жилья, который может многое изменить
В недвижимости Петербурга за последние годы наметилась интересная тенденция – здесь, впервые в современной России, начался бурный рост сегмента так называемых сервисных апартаментов. Это, по сути, обновленный вариант доходных домов, которые были весьма распространены до революции, однако со своими особенностями. Попробуем подробнее разобраться в том, почему это явление возникло вновь и каковы его перспективы на будущее.
Не гостиница, но и не квартира в долгосрочной аренде
Если формулировать кратко, то сервисные апартаменты сегодня – это разновидность арендного жилья, представляющая собой полностью готовые для проживания помещения, располагающие необходимой инженерной инфраструктурой и при этом предоставляющие круглосуточное обслуживание по отельному типу.
Важной чертой таких апартаментов является то, что арендатор получает для проживания не просто номер определенной площади, но еще и доступ к определенному набору общественных пространств. Помимо лобби, этом могут быть бары и рестораны, офисные помещения, комнаты для занятия спортом и игр и т.п. При этом соответствующий набор услуг, также как и клининг, и консьерж-сервис, обходятся здесь существенно дешевле, чем в обычном отеле.
С учетом такого набора преимуществ неудивительна и динамика развития сегмента. Как говорят статистики, только за 2022 год доля сервисных апартаментов на рынке краткосрочной аренды выросла на 15%. Сегодня гостей готовы принять более девяти тысяч подобных объектов, объединенных в примерно три десятка апарт-отелей.
Апартаменты сервисного типа выгодны не только для арендаторов – они привлекают к себе и инвесторов, поскольку их доходность выше, чем, например, у арендных квартир. Так, по Петербургу средний доход от сдаваемой квартиры составляет около 4% годовых, а в случае апартаментов эта цифра может составлять и 7, и даже 10%. Дело в том, что сервисные апартаменты являются более гибким арендным инструментом – если квартиру обычно сдают на долгий срок, то в случае с апарт-номерами довольно легко производится переключение из долгосрочного режима в краткосрочный и обратно, в зависимости от сезона и спроса на рынке. В результате существенно уменьшается время простоя, а общая прибыль инвестора возрастает.
Новое как хорошо забытое старое
Именно Санкт-Петербург является сегодня лидером в развитии сервисных апартаментов, существенно обгоняя по их числу даже Москву, в которой на данный момент работают всего несколько комплексов похожего профиля, да и те в основном относящиеся к дорогим, элитным категориям. В северной столице же большинство новых «доходных домов» вполне доступны людям самого разного достатка, а потому и их потенциальная аудитория куда шире.
Вероятно, отчасти популярность такого вида арендного жилья в Санкт-Петербурге имеет исторические причины. В XIX веке, после освобождения крестьян, немалая их часть начала приезжать в города, и прежде всего в тогдашнюю столицу, за жизненными перспективами и заработком. Им понадобилось арендное жилье, и результатом этого запроса стало бурное строительство доходных домов, причем как в центре города, так и на тогдашних окраинах. После революции формат подобного жилья был, по понятным причинам, ликвидирован, но здания остались, планировки кое-где сохранились, да и в целом понимание того, что формат может оказаться востребованным, на рынке присутствовало. Поэтому, как только появилась платежеспособная аудитория, вернулось и предложение. Кстати, строители современных российских апартаментов тоже действовали не наугад – они опирались на опыт стран, в которых индустрия доходных домов продолжала жить все последние десятилетия. Например, на Швейцарию и ее крупные туристические центры.
Помимо Петербурга, рост в сегменте демонстрируют и несколько других городов. Пожалуй, главным конкурентом города на Неве может выступать Сочи, в котором сервисные апартаменты в последнее время строятся с нарастающей интенсивностью. А кроме того, развивается подобная индустрия в Екатеринбурге, Казани, Красноярске, а также Новосибирске и Нижнем Новгороде.
А по мере того, как популярность и распространенность такого вида аренды становится все шире, меняется и профиль деятельности сервисных апартаментов. Если раньше они в основном обслуживали туристов и командировочных, то сейчас существенную часть арендного фонда уже занимают люди со средне- и долгосрочными планами аренды. А это открывает перед подобным бизнесом дополнительные перспективы.
Сделать как в Швейцарии
Вместе с тем, немалая часть участников строительного рынка высказывается о перспективах развития нового формата арендного жилья сдержанно. В частности, руководитель инвестиционной компании «Евроинвест» Андрей Березин, который уже почти три десятка лет занимается строительством в Петербурге и Ленинградской области, отмечает факторы, способные повлиять на потенциал отрасли.
Среди них – наличие законодательной базы и соответствующего опыта правоприменения. Сегодня их, по сути, нет. Государство пока просто не понимает, что из себя представляют сервисные апартаменты, и как их регулировать. А без этого нет по-настоящему эффективной системы гарантий как для инвесторов, так и для арендаторов. Что в свою очередь ограничивает инвестиционный интерес к подобным продуктам – крупные владельцы капитала просто не рискнут вкладывать свои деньги в проекты, которые могут в определенный момент, по сути, оказаться вне закона.
Вместе с тем, определенные черты апарт-жилья уже внедряют в своих проектах многие петербургские застройщики, включая и тот же «Евроинвест». Например, речь о растущей доле общественных пространств в общей площади жилых комплексов. В своих домах «Евроинвест» сначала просто увеличивал метраж зеленых зон, детских и спортивных площадок, лаунж-пространств, которые обустраивались в том числе на крышах. А затем и вовсе внедрил новый стандарт продаваемого жилья, под названием 3ID, подразумевающий, что общественные пространства на территории ЖК станут такой же неотъемлемой частью личного пространства покупателей, как и их квартиры.
Таким образом, вольно или не вольно, девелоперы уже сейчас меняют вкусы и взгляды своих покупателей, выводя их за пределы личного жилья в общественные пространства. А это приближает образ жизни в обычных ЖК к практике тех же апарт-отелей. И одновременно делает Россию более похожей на Швейцарию, по крайней мере в том, что касается рынка недвижимости.
Прогнозируемые тенденции дальнейшего развития сегмента сервисных апартаментов:
- Рост значения репутации застройщика. Учитывая высокую инвестиционную емкость отрасли и длительность строительного цикла, преимущество в ней будут получать те компании, репутация которых достаточно для того, чтобы делегировать им средства на долгий срок.
- Развитие системы управляющих компаний. Именно качество их деятельности способно обеспечить конкурентное преимущество для управляемых ими апарт-отелей, а значит и лучшие финансовые результаты для инвесторов.
- Увеличение рынка рекреационных апартаментов. В ситуации, когда многие популярные направления внешнего туризма оказались перекрыты, востребованность комфортного жилья на кратко- и среднесрочную аренду возрастает.
- Экспансия нового формата арендного жилья в другие регионы России и страны ближнего зарубежья. Застройщики, специализирующиеся на их возведении, уже запустили ряд региональных и международных проектах по строительству сервисных апартаментов.
